الرئيسية
<BLOCKQUOTE>
اولا : الوضع فى القانون المدنى :</BLOCKQUOTE>تنص المادة 567 / 1 من القانون المدنى على ان :
" على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التى سلمت بها وان يقوم فى اثناء الاجارة بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات " التأجيرية ....................."
<BLOCKQUOTE>ثانيا : الغاء جميع نصوص الترميم و الصيانة فى قوانيين الايجارات القديمة :</BLOCKQUOTE>تم الغاء جميع النصوص الخاصة بالترميم و الصيانة الواردة بقوانيين الايجارات الاستثناية القديمة بموجب النص الاتى تنص م /3 من مواد اصدار قانون البناء الموحد 119 لسنة 2008
" يلغى القانون رقم 78 لسنة1974 فى شأن المصاعد الكهربائية ، والقانون رقم 106 لسنة 1976 فى شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء ، فيما عدا المادة 13 مكررا منه ، وقانون التخطيط العمرانى الصادر بالقانون رقم 3 لسنة 1982 ، والفصل الثانى من الباب الثانى والفصل الثانى من الباب الرابع من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، والمادة 9 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، كما يلغى كل حكم فى أى قانون آخر يخالف أحكام القانون المرافق "
<BLOCKQUOTE>ثالثا النصوص المنظمة للترميم و الصيانة فى القانون 119 لسنة 2008</BLOCKQUOTE>
اولا : الوضع فى القانون المدنى :</BLOCKQUOTE>تنص المادة 567 / 1 من القانون المدنى على ان :
" على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التى سلمت بها وان يقوم فى اثناء الاجارة بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات " التأجيرية ....................."
<BLOCKQUOTE>ثانيا : الغاء جميع نصوص الترميم و الصيانة فى قوانيين الايجارات القديمة :</BLOCKQUOTE>تم الغاء جميع النصوص الخاصة بالترميم و الصيانة الواردة بقوانيين الايجارات الاستثناية القديمة بموجب النص الاتى تنص م /3 من مواد اصدار قانون البناء الموحد 119 لسنة 2008
" يلغى القانون رقم 78 لسنة1974 فى شأن المصاعد الكهربائية ، والقانون رقم 106 لسنة 1976 فى شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء ، فيما عدا المادة 13 مكررا منه ، وقانون التخطيط العمرانى الصادر بالقانون رقم 3 لسنة 1982 ، والفصل الثانى من الباب الثانى والفصل الثانى من الباب الرابع من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، والمادة 9 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، كما يلغى كل حكم فى أى قانون آخر يخالف أحكام القانون المرافق "
<BLOCKQUOTE>ثالثا النصوص المنظمة للترميم و الصيانة فى القانون 119 لسنة 2008</BLOCKQUOTE>
: تنص المادة72من قانون البناء الموحد 119 لسنة 2008 على ان :
تنشأ اتحادات لشاغلى العقارات المبنية والتى لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات ، أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية ، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أيا كان تاريخ إنشائها أو شغلها ، كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار ، ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة ، وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة ، لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين ، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن .
وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين ، إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام هذا الباب والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين ، أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات أو توفيق الأوضاع وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون ."
تنص المادة75 من ذات القانون على ان : " يتولى الاتحاد أو ذوو الشأن بحسب الأحوال الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته ، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار ، وله فى سبيل ذلك التعاقد مع شركات صيانة المبانى المقيدة لدى الاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء ، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .
تنص المادة 88من ذات القانون على ان :
يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل .
تنص المادة المادة89 من ذات القانون على ان :
يلتزم الخلف العام أو الخاص لعضو اتحاد الشاغلين قبل الاتحاد بذات الحقوق والواجبات المقررة فى هذا القانون والتى ترتبت فى ذمة السلف .
تنص المادة المادة 93من ذات القانون على ان :
مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة بهذا القانون ، يجب على المالك أو الشاغلين أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال أن يبادروا إلى تنفيذ قرار اللجنة النهائي فى شأن المنشأة الآيلة للسقوط والترميم والصيانة وفقا لأحكام هذا القانون ، وذلك فى المدة المحددة لتنفيذه .
وللجهة الإدارة المختصة بشئون التخطيط والتنظيم فى حالة امتناع المالك أو الشاغلين أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال عن تنفيذ قرار اللجنة النهائى فى المدة المحددة لذلك أن تقوم بتنفيذه عن طريق الشركات المتخصصة على نفقة صاحب الشأن ، وتحصل قيمة التكاليف وجميع النفقات بطريق الحجز الإداري .
وفى حالة عدم وجود اتحاد شاغلين يجوز للمستأجر إذا تأخر المالك والجهة الإدارية المذكورة عن القيام بتنفيذ ما نص عليه القرار النهائى أن يحصل على إذن من القضاء المستعجل فى أن يجرى الأعمال المقررة دون الحاجة إلى الحصول على موافقة المالك ، وأن يستوفى ما أنفقه خصما من مستحقات المالك لديه .
تنص المادة المادة97 من ذات القانون على ان :
ينشأ صندوق يتولى الإقراض بدون فوائد لأعمال الصيانة والترميم للمبانى السكنية وتوفير مساكن بديلة للمساكن الآيلة للسقوط يتمتع بالشخصية الاعتبارية العامة ، ويكون من بين موارده :
1- ما يخصص له من الموازنة العامة للدولة بما لا يقل عن 0.5% ( خمسة فى الألف) من الموازنة الاستثمارية للدولة .
2- الهبات والتبرعات وعوائد استثمار أمواله .
ويصدر بنظام الصندوق وبقواعد الاقتراض منه قرار من رئيس الجمهورية ."
تنص المادة 157 من لائحة قانون البناء الموحد على ان : " تكون نسبة التصويت و المساهمة فى الالتزمات المالية التى تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الارض منسوبا الى اجمالى مسطح الارض على ان يحتسب المتر المسطح للاشغال التجارى و الادارى بضعف المتر المسطح للاشغال السكنى "
مفاد ما تقدم بخصوص العقارات الخاضعة لقوانيين الايجارات القديمة : 1ـ الاصلاحات الداخلية : ( م/ 88 من قانون البناء الموحد ) يلتزم كل الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى .
2ـ الصيانة ( الدورية و الطارئة ) : ( م / 109 من قانون البناء الموحد ) يتم احتسابها على جميع الشاغلين بين الواحدات حسب نصيب كل وحدة من مسطح الارض المبنى عليها العقار و بالتالى يلتزم كل شاغل بنصيب وحدة فى الصيانة للعقار بالكامل و يحتسب المتر المسطح للاشغال التجارى و الادارى بضعف المتر المسطح للاشغال السكنى الامر الذى مفاده تقسيم التكاليف بين جميع الشاغلين للعقار فقط .
3 ـ الترميم و التدعيم :
أـ لا يوجود نص صريح فى قانون البناء بتوزيع اعباء تكاليف الترميم.
ب ـ م /75 يتولى اتحاد الشاغلين الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه
ج ـ م/ 109 من القانون , م/ 157 من اللائحة تضمنت عبارة ( الالتزامات المالية المقررة مع مراعاة سبق الزام الشاغل بالاصلاحات الداخلية و الصيانة بنصوص اخرى صريحة , هذه العبارة تحتمل الترميم و تحتمل الخدمات المطلوبة المشتركة الاخرى )
د ـ م / 170و171 من اللائحة (موارد الاتحاد تضمنت قرض الترميم ... و مصاريف الاتحاد تضمنت اعمال التدعيم والترميم )
نطاق الصيانة فى القانون المدنى تنص المادة 567 من القانون المدنى على ان :
" ( 1 ) على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التى سلمت بها وان يقوم فى اثناء الاجارة بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات " التأجيرية ".
( 2 ) وعليه أن يجرى الأعمال اللازمة للأسطح من تجصيص أو بياض وان يقوم بنزح الآبار والمراحيض ومصارف المياه.
( 3 ) ويتحمل المؤجر التكاليف والضرائب المستحقة على العين المؤجرة ويلزم بثمن المياه إذا قدر جزافا. فإذا كان تقديره " بالعداد " كان على المستأجر. اما ثمن الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصى فيتحمله المستأجر.
( 4 ) كل هذا ما لم يقض الاتفاق بغيره. "
يوضح هذا النص نطاق الالتزام بالصيانة و هى كما وردت بجميع كتب الفقه الترميمات الضرورية لحفظ العين و الترميمات التأجيرية
تنص المادة 582 من القانون المدنى على ان :
" يلتزم المستأجر بإجراء الترميمات التأجيرية ، التى يقضى بها العرف ، ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك. "
نطاق الصيانة فى قانون الايجارات
تنص المادة 29 اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 على : "يعتبر من أعمال الترميم والصيانة تطبيقا للمادة 55 من القانون المشار اليه الاعمال الاتيه :
1- تدعيم وترميم الاساسات المعيبة 0
2- ترميم الشروخ بمبانى الحوائط وتنكيس الاجزاء المتآكله أو المتفككة منها 0
3- تدعيم وتقوية الاعمدة الحاملة لاجزاء المبنى 0
4- تدعيم وتقوية الاسقف المعيبة بسبب الترخيم أو الميل أو التشريخ أو التآكل مواقع الارتكاز أو كسر الكميرات أو الكوابيل الحامله لها .
5- اصلاح وترميم التلف فى ارضيات دورات المياه والحمامات والمطابخ الذى يؤدى الى تسرب المياه للحوائط وللاجزاء المبنى وبصفة خاصة الاساسات .
6- اصلاح وترميم التالف من الارضيات اذا كان هذا التلف من شأنه الثأثير على سلامة البناء أو تعريض سكان الادوار السفلى كلها أو بعضها للخطر .
7- استبدال أدراج السلم المتداعية وتدعيم الحوائط والكميرات والهياكل الحامله لها 0
8- اصلاح او استبدال التالف من الاعمال والتركيبات الكهربائية التى قد تؤدى الى حوادث حريق او الى تعريض الارواح للخطر .
9- اصلاح وترميم خزانات وطلمبات المياه والاعمال والتركيبات الصحية للمياه والصرف سواء منها المكشوفة او المدفونة واستبدال الاجهزة والادوات والاجزاء التالفة بها .
10-أعمال البياض والدهانات التى تستلزمها اعادة الحالة الى ما كانت عليه فى الاجزاء التى تناولها الترميم أو الصيانة . "
تنص المادة25 قرار وزير تعمير الدولة والإسكان وإستصلاح الأراضى رقم 766 لسنة 81 بتنفيذ القانون رقم 136لسنة 1981 على ان : "في تطبيق احكام القانون رقم 136 لسنة 1981 بقصد باعمال الصيانة العامة ما يلي :
1 ـ تدعيم وترميم الاساسات المعيبة .
2 ـ ترميم الشروخ بمباني الحوائط وتنكيس المتآكلة والمتفككة منها .
3 ـ تدعيم وتقوية الاسقف المعيبة بسبب الترخيم او الميل او التشريخ او تآكل مواقع الارتكاز او كسر الكمرات او الكوابيل الحاملة لها .
4 ـ تدعيم وتقوية الاعمدة الحاملة لاجزاء المبني .
5 ـ اصلاح التلفيات في ارضيات دورات المياه والحمامات والمطابخ والاسط الذي يؤدي الي تسرب المياه لحوائط او لاجزاء المبني وبصفة خاصة الاساسات .
6 ـ استبدال درج السلم المتداعية وتدعيم الحوائط والكمرات والهياكل الحاملة لها .
7 ـ اصلاح واستبدال التالف من الاعمال والتركيبات الكهربائية التي يكون من شأنها ان تؤدي الي حوادث او حريق او تعريض الارواح للخطر وكذا اضاءة مدخل المبني والسلالم .
8 ـ اصلاح وترميم وصيانة خزانات المياه وطلمبات المياه والمصاعد والاعمال والتركيبات الصحية الخارجية للمياه والصرف سواء منها المكشوفة او المدفونة واستبدال الاجهزة والادوات والاجزاء التالفة بها .
9 ـ اعمال الاصلاحات الخاصة بمدخل المبني وصناديق البريد ."
فرق قانون البناء 119 لسنة 2008 بين الاصلاحات والصيانة و الترميم
تنص لائحة قانون البناء بالباب التمهيدى تعريفات على انه :
" فى تطبيق احكام هذة اللائحة يقصد باللالفاظ و العبارات التالية المعانى الموضحة قرين كل منها
اعمال الصيانة :
اجراء الاعمال التى من شانها المحافظة على بعض او جميع اجزاء المبنى بحالتها الاصلية او بكفاءة مناسبة و تنقسم الى نوعين الصيانة الدورية و الصيانة الطارئة
الصيانة الدورية:
عمل فحص دورى للمبنى كل فترة زمنية لكشف العيوب و اصلاحها
الصيانة الطارئة:
صيانة و اصلاح العيوب التى تحدث فجاة و التى قد توثر على سلامة المبنى
اعمال التدعيم و الترميم:
اصلاح العيوب التى تظهر فى المبنى بغرض المحافظة على سلامته او زيادة كفاءته و تنقسم الى قسمين اعمال التدعيم و الترميم للعناصر الانشائية و اعمال الترميم لباقى عناصر المبنى
اعمال التدعيم و الترميم للعناصر الانشائية :
اصلاح العيوب التى تظهر فى العناصر الانشائية الحاملة للمبنى و عمل العلاج و التعديلات اللازمة لها
اعمال الترميم لباقى عناصر المبنى:
اصلاح العيوب التى تظهر فى باقى عناصر المبنى و عمل العلاج و التعديلات اللازمة و كذلك الاعمال التى تتطلبها اعادة الحال الى ما كانت عليه فى الاجزاء التى تناولها الترميم او الصيانة الخارجية ."
تنص المادة 175 من ذات اللائحة على ان : " يعتبر من اعمال الصيانة الدورية فى تطبيق احكام هذا الباب مايلى :
اصلاح و علاج و صيانة خزانات المياه و طلمبات المياه . اصلاح و علاج التليفيات فى ارضيات دورات المياه و الحمامات و المطابخ و الاسطح التى تؤدى الى تسرب المياه. اصلاح و استبدال التالف من التركيبات الكهربائية الرئيسية التى يكون من شلنها ان تؤدى الى حوادث او حريق او تعريض الارواح او الاموال الى الخطر او عدم كفائة التشغيل .
الصيانة الدورية الخاصة بالمصاعد و ازالة اى عطل او خلل بها و كذلك القيام باعمال التنظيف و التزليق ( التشحيم و التزييت ) بصفة دورية. التشطيبات الخاصة بمدخل العقار و اصلاح درج السلم و كسرة الارضيات . استبدال الزجاج المكسور للسلم و المناور و المداخل . "
كما يعتبر من اعمال الصيانة الطارئة فى تطبيق احكام هذا الباب ما يلى : اصلاح اعمال الكهرباء التى تؤدى الى انقطاع التيار او وقوع الخطر صيانه و اصلاح اعمال المصاعد و طلمبات المياه.
اصلاح الاعمال الصحية التى قد تؤثر على سلامة المبنى مثل تسرب مياه الخزانات و دورات المياه و المواسير. "
تنص المادة 176 من ذات اللائحة على ان : " يعتبر من اعمال التدعيم و الترميم للعناصر الانشائية اصلاح العيوب التى تظهر فى العناصر الانشائية للمبنى و اجراء العلاج و التعديلات اللازمة للعناصر الانشائية الحاملة للمبنى ( اساسات ـ اعمدة ـ كمرات ـ بلاطات ـ كوابيل ـ السلالم ـ الحوائط ـ و السلالم فى مبانى الحوائط الحاملة و ما الى ذلك ) وذلك بغرض تحمل تلك العناصر لاحمال الواقعة عليها او تحمل احمال اضافية .
و يعتبر من اعمال الترميم لباقى عناصر المبنى اصلاح العيوب التى تظهر فى باقى عناصر المبنى و عمل العلاج و التعديلات اللازمة و يدخل فى هذة الاعمال على سبيل المثال ما يلى : اصلاح و استبدال مواسير المياه و الصرف الخارجية . تقوية و استبدال كوبستات السلم و السطح. اعمال البياض و الدهانات لواجهات المبنى و الشبابيك من الخارج و كذلك الاعمال التى تتطلبها اعادة الحال الى ما كان عليه فى الاجزاء التى تناولها الترميم و الصيانة الخارجية . "
المشرع قد ميز بين الاصلاحات الداخلية و اعمال الصيانة و اعمال الترميم:
1ـ الاصلاحات الداخلية
تنص المادة 88 من قانون البناء على ان :
" يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل ."
2ـ اعمال الصيانة الدورية و الطارئة : تنص المادة109 من قانون البناء على ان:
" يعاقب كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة أو الالتزامات المالية المقررة بغرامة شهرية لا تقل عن عشرة جنيهات ولا تجاوز مائة جنيه تتعدد بعدد أشهر التخلف ويحكم فضلا عن ذلك بإلزامه بأدائه الالتزامات المالية المقررة " تنص المادة 157 من لائحة قانون البناء على ان : " تكون نسبة التصويت و المساهمة فى الالتزمات المالية التى تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الارض منسوبا الى اجمالى مسطح الارض على ان يحتسب المتر المسطح للاشغال التجارى و الادارى بضعف المتر المسطح للاشغال السكنى " تنص المادة 184 من ذات اللائحة على ان : " يتولى مجلس ادارة الاتحاد القيام باعمال الصيانة الدورية و الطارئة و الصرف عليها دون الرجوع للجمعية العمومية للاتحاد و طبقا لنظامه المعتمد "
3ـ الترميم او التدعيم : تنص المادة 75 من قانون البناء على ان : " يتولى الاتحاد أو ذوو الشأن بحسب الأحوال الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته ، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار ، وله فى سبيل ذلك التعاقد مع شركات صيانة المبانى المقيدة لدى الاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء ، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .
تنص المادة 93 من قانون البناء على ان :
مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة بهذا القانون ، يجب على المالك أو الشاغلين أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال أن يبادروا إلى تنفيذ قرار اللجنة النهائي فى شأن المنشأة الآيلة للسقوط والترميم والصيانة وفقا لأحكام هذا القانون ، وذلك فى المدة المحددة لتنفيذه .
وللجهة الإدارة المختصة بشئون التخطيط والتنظيم فى حالة امتناع المالك أو الشاغلين أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال عن تنفيذ قرار اللجنة النهائى فى المدة المحددة لذلك أن تقوم بتنفيذه عن طريق الشركات المتخصصة على نفقة صاحب الشأن ، وتحصل قيمة التكاليف وجميع النفقات بطريق الحجز الإداري .
وفى حالة عدم وجود اتحاد شاغلين يجوز للمستأجر إذا تأخر المالك والجهة الإدارية المذكورة عن القيام بتنفيذ ما نص عليه القرار النهائى أن يحصل على إذن من القضاء المستعجل فى أن يجرى الأعمال المقررة دون الحاجة إلى الحصول على موافقة المالك ، وأن يستوفى ما أنفقه خصما من مستحقات المالك لديه .
تنص المادة 183 من لائحة قانون البناء على ان : " طبقا للباب الثالث من هذ القانون و هذة اللائحة يعهد المالك او اتحاد الشاغلين او ذو الشان بحسب الاحوال الى مهندس او مكتب هندسى باعداد الدراسات و الرسومات و المستندات اللازمة لتنفيذ القرار النهائى الصادر بالترميم او التدعيم او الهدم الكلى او الجزئى و استخراج الترخيص اللازم لتنفيذ الاعمال .
و يتولى المالك او اتحاد الشاغلين او ذو الشان بحسب الاحوال اسناد تنفيذ الاعمال المرخص بها الى احد المقاولين ( او شركات المقاولات ) المقيدين بالاتحاد المصرى لمقاولى التشيد و البناء.
و ذلك كله بعد اخذ موافقه الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين الا فى حالة وجوب عمل ترميم او تدعيم فورى طبقا لقرار اللجنة مع عرض ما يتم فى اول اجتماع للجمعية العمومية للاتحاد "
تنص المادة 167 من لائحة قانون البناء على أنه :" ...... تنظر الجمعية العمومية فى الموضوعات المدرجة بجدول اعمالها ...... و تصدر قرارات الجمعية فى المسائل المطروحة بما فيها تحديد الاشتراكات و الالتزمات الاخرى بموافقة اغلبية اعضاء الجمعية الحاضرون و لا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزمات المالية صوت معدود فى اتخاذ القرارات . و تكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة اعضاء الاتحاد حتى و ان لم يحضر الاجتماع ........ "
تنص المادة 168 من لائحة قانون البناء على أنه : "مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد ولها على الأخص ما يلى : - .........ـ تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين . ـ الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامته وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار ..................."
تنص المادة 157 من لائحة قانون البناء على ان : " تكون نسبة التصويت و المساهمة فى الالتزمات المالية التى تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الارض منسوبا الى اجمالى مسطح الارض على ان يحتسب المتر المسطح للاشغال التجارى و الادارى بضعف المتر المسطح للاشغال السكنى "
تنص المادة 73 من قانون البناء على ان :
" فى حالة عدم توفيق أوضاع اتحاد ملاك العقار القائم وقت العمل بهذا القانون أو عدم إنشاء اتحاد للشاغلين للعقار الذى تنطبق عليه أحكام هذا الفصل ، تتولى الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنة مؤقتة للإدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين الصندوق من غير الشاغلين تتولى المهام المنوط بها اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس إدارة لاتحاد شاغلى العقار ."
السؤال الذى يطرح ما هو الوضع بالنسبة للعقارات الذى لا ينطبق عليه نظام اتحاد الشاغلين بشان تكاليف الترميم و تخضع لقانون الايجارات ؟
تكاليف الترميم الباهظة فى القانون المدنى
تنص المادة 577 من القانون المدنى على انه :
"( 1 ) إذا وجد بالعين المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان. جاز للمستأجر تبعا للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة وله كذلك أن يطلب إصلاح العيب أو أن يقوم هو بإصلاحه على نفقة المؤجر إذا كان هذا الإصلاح لا يبهظ المؤجر.
( 2 ) فإذا لحق المستأجر ضرر من العيب التزم المؤجر بتعويضه ، ما لم يثبت انه كان يجهل وجود العيب."
كل هذا ما لم تكن نفقات الترميم باهظة لا تتناسب مع الاجرة فيعفى المؤجر من التنفيذ العينى و يقتصر الامر على الفسخ او انقاص الاجرة مع التعويض اذا كان له مقتض . يراجع الدكتور عبد الرازق احمد السنهورى الوسيط فى شرح القانون المدنى تنقيح المستشار احمد مدحت المراغى طبعة 2004 الجزء السادس ص 272
تنص المادة 148 مدنى على ان :
"( 1 ) يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية.
( 2 ) ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه.
ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته ، وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الإلتزام."
تنص المادة 203 مدنى على ان :
"( 1 ) يجبر المدين بعد اعذاره طبقا للمادتين 219 ، 220 على تنفيذ إلتزامه تنفيذا عينيا ، متى كان ذلك ممكنا.
( 2 ) على انه إذا كان فى التنفيذ العينى إرهاق للمدين جاز له أن يقتصر على دفع تعويض نقدى ، إذا كان ذلك لا يلحق بالدائن ضررا جسيما."
1 ـ يرى المستشار / احمد مدحت المراغى بخصوص اذا كانت العين تخضع اجرتها لحد اقصى فرضه القانون ؟ يستطع المؤجر زيادة الاجرة بما يقابل التزامه الجديد من اجراء الترميمات الضرورية فاذا لم يتمكن من الاتفاق مع المستأجر على زيادة الاجرة على هذا النحو جاز له ان يشترط اعفاءه من الالتزام بالصيانة و لا يجوز للمستأجر ان يرفض هذا الشرط اذا رفض زيادة الاجرة بما يقابل تكاليف الصيانة . ـ يراجع الدكتور عبد الرازق احمد السنهورى الوسيط فى شرح القانون المدنى تنقيح المستشار احمد مدحت المراغى طبعة 2004 الجزء السادس ص 276 فى الهامش . ـ و انظر فى هذا المعنى سليمان مرقس فقرة 155 ص 271
2ـ و يرى الفقهاء فى مصر الاستناد فى تاييد هذا الحل الى المادة 148/1 من القانون المدنى التى تقضى بوجوب تنفيذ العقد بطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ( عبد الفتاح عبد الباقى فقرة 126 ص 190 هامش 2 ), 203/2 من القانون المدنى التى تقضى بانه إذا كان فى التنفيذ العينى إرهاق للمدين جاز له أن يقتصر على دفع تعويض نقدى ، إذا كان ذلك لا يلحق بالدائن ضررا جسيما. ( سليمان مرقس فقرة 155 ص 270 و عبد المنعم فرج الصدة فقرة 109 و منصور مصطفى منصور فقرة 182 ص 451 ), 577/1 من القانون المدنى ( المستشار / احمد مدحت المراغى )
3ـ و فى فرنسا حيث قام بسبب التشريعات الاستثنائية موقف مماثل اتجه القضاء نحو التخفيف من التزام المؤجر باجراء الترميمات الضرورية الى الحد الذى يتناسب مع الاجرة المسموح بها و تذرع فى ذلك بطرق شتى .
4ـ و فى نفس المعنى فى قانون الايجارات : تنص المادة 28 من قانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على انه :
"............. ومع ذلك إذا اصبح إلتزام المؤجر مرهقا أو غير متناسب مع ما يغله العقار من أجرة ، ففى هذه الحالة يجوز للقاضى أن يوزع تكلفة الإعادة على كل من المؤجر والمستأجر .......... "
تنشأ اتحادات لشاغلى العقارات المبنية والتى لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات ، أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية ، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أيا كان تاريخ إنشائها أو شغلها ، كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار ، ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة ، وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة ، لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين ، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن .
وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين ، إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام هذا الباب والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين ، أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات أو توفيق الأوضاع وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون ."
تنص المادة75 من ذات القانون على ان : " يتولى الاتحاد أو ذوو الشأن بحسب الأحوال الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته ، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار ، وله فى سبيل ذلك التعاقد مع شركات صيانة المبانى المقيدة لدى الاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء ، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .
تنص المادة 88من ذات القانون على ان :
يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل .
تنص المادة المادة89 من ذات القانون على ان :
يلتزم الخلف العام أو الخاص لعضو اتحاد الشاغلين قبل الاتحاد بذات الحقوق والواجبات المقررة فى هذا القانون والتى ترتبت فى ذمة السلف .
تنص المادة المادة 93من ذات القانون على ان :
مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة بهذا القانون ، يجب على المالك أو الشاغلين أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال أن يبادروا إلى تنفيذ قرار اللجنة النهائي فى شأن المنشأة الآيلة للسقوط والترميم والصيانة وفقا لأحكام هذا القانون ، وذلك فى المدة المحددة لتنفيذه .
وللجهة الإدارة المختصة بشئون التخطيط والتنظيم فى حالة امتناع المالك أو الشاغلين أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال عن تنفيذ قرار اللجنة النهائى فى المدة المحددة لذلك أن تقوم بتنفيذه عن طريق الشركات المتخصصة على نفقة صاحب الشأن ، وتحصل قيمة التكاليف وجميع النفقات بطريق الحجز الإداري .
وفى حالة عدم وجود اتحاد شاغلين يجوز للمستأجر إذا تأخر المالك والجهة الإدارية المذكورة عن القيام بتنفيذ ما نص عليه القرار النهائى أن يحصل على إذن من القضاء المستعجل فى أن يجرى الأعمال المقررة دون الحاجة إلى الحصول على موافقة المالك ، وأن يستوفى ما أنفقه خصما من مستحقات المالك لديه .
تنص المادة المادة97 من ذات القانون على ان :
ينشأ صندوق يتولى الإقراض بدون فوائد لأعمال الصيانة والترميم للمبانى السكنية وتوفير مساكن بديلة للمساكن الآيلة للسقوط يتمتع بالشخصية الاعتبارية العامة ، ويكون من بين موارده :
1- ما يخصص له من الموازنة العامة للدولة بما لا يقل عن 0.5% ( خمسة فى الألف) من الموازنة الاستثمارية للدولة .
2- الهبات والتبرعات وعوائد استثمار أمواله .
ويصدر بنظام الصندوق وبقواعد الاقتراض منه قرار من رئيس الجمهورية ."
تنص المادة 157 من لائحة قانون البناء الموحد على ان : " تكون نسبة التصويت و المساهمة فى الالتزمات المالية التى تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الارض منسوبا الى اجمالى مسطح الارض على ان يحتسب المتر المسطح للاشغال التجارى و الادارى بضعف المتر المسطح للاشغال السكنى "
مفاد ما تقدم بخصوص العقارات الخاضعة لقوانيين الايجارات القديمة : 1ـ الاصلاحات الداخلية : ( م/ 88 من قانون البناء الموحد ) يلتزم كل الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى .
2ـ الصيانة ( الدورية و الطارئة ) : ( م / 109 من قانون البناء الموحد ) يتم احتسابها على جميع الشاغلين بين الواحدات حسب نصيب كل وحدة من مسطح الارض المبنى عليها العقار و بالتالى يلتزم كل شاغل بنصيب وحدة فى الصيانة للعقار بالكامل و يحتسب المتر المسطح للاشغال التجارى و الادارى بضعف المتر المسطح للاشغال السكنى الامر الذى مفاده تقسيم التكاليف بين جميع الشاغلين للعقار فقط .
3 ـ الترميم و التدعيم :
أـ لا يوجود نص صريح فى قانون البناء بتوزيع اعباء تكاليف الترميم.
ب ـ م /75 يتولى اتحاد الشاغلين الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه
ج ـ م/ 109 من القانون , م/ 157 من اللائحة تضمنت عبارة ( الالتزامات المالية المقررة مع مراعاة سبق الزام الشاغل بالاصلاحات الداخلية و الصيانة بنصوص اخرى صريحة , هذه العبارة تحتمل الترميم و تحتمل الخدمات المطلوبة المشتركة الاخرى )
د ـ م / 170و171 من اللائحة (موارد الاتحاد تضمنت قرض الترميم ... و مصاريف الاتحاد تضمنت اعمال التدعيم والترميم )
نطاق الصيانة فى القانون المدنى تنص المادة 567 من القانون المدنى على ان :
" ( 1 ) على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التى سلمت بها وان يقوم فى اثناء الاجارة بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات " التأجيرية ".
( 2 ) وعليه أن يجرى الأعمال اللازمة للأسطح من تجصيص أو بياض وان يقوم بنزح الآبار والمراحيض ومصارف المياه.
( 3 ) ويتحمل المؤجر التكاليف والضرائب المستحقة على العين المؤجرة ويلزم بثمن المياه إذا قدر جزافا. فإذا كان تقديره " بالعداد " كان على المستأجر. اما ثمن الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصى فيتحمله المستأجر.
( 4 ) كل هذا ما لم يقض الاتفاق بغيره. "
يوضح هذا النص نطاق الالتزام بالصيانة و هى كما وردت بجميع كتب الفقه الترميمات الضرورية لحفظ العين و الترميمات التأجيرية
تنص المادة 582 من القانون المدنى على ان :
" يلتزم المستأجر بإجراء الترميمات التأجيرية ، التى يقضى بها العرف ، ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك. "
نطاق الصيانة فى قانون الايجارات
تنص المادة 29 اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 على : "يعتبر من أعمال الترميم والصيانة تطبيقا للمادة 55 من القانون المشار اليه الاعمال الاتيه :
1- تدعيم وترميم الاساسات المعيبة 0
2- ترميم الشروخ بمبانى الحوائط وتنكيس الاجزاء المتآكله أو المتفككة منها 0
3- تدعيم وتقوية الاعمدة الحاملة لاجزاء المبنى 0
4- تدعيم وتقوية الاسقف المعيبة بسبب الترخيم أو الميل أو التشريخ أو التآكل مواقع الارتكاز أو كسر الكميرات أو الكوابيل الحامله لها .
5- اصلاح وترميم التلف فى ارضيات دورات المياه والحمامات والمطابخ الذى يؤدى الى تسرب المياه للحوائط وللاجزاء المبنى وبصفة خاصة الاساسات .
6- اصلاح وترميم التالف من الارضيات اذا كان هذا التلف من شأنه الثأثير على سلامة البناء أو تعريض سكان الادوار السفلى كلها أو بعضها للخطر .
7- استبدال أدراج السلم المتداعية وتدعيم الحوائط والكميرات والهياكل الحامله لها 0
8- اصلاح او استبدال التالف من الاعمال والتركيبات الكهربائية التى قد تؤدى الى حوادث حريق او الى تعريض الارواح للخطر .
9- اصلاح وترميم خزانات وطلمبات المياه والاعمال والتركيبات الصحية للمياه والصرف سواء منها المكشوفة او المدفونة واستبدال الاجهزة والادوات والاجزاء التالفة بها .
10-أعمال البياض والدهانات التى تستلزمها اعادة الحالة الى ما كانت عليه فى الاجزاء التى تناولها الترميم أو الصيانة . "
تنص المادة25 قرار وزير تعمير الدولة والإسكان وإستصلاح الأراضى رقم 766 لسنة 81 بتنفيذ القانون رقم 136لسنة 1981 على ان : "في تطبيق احكام القانون رقم 136 لسنة 1981 بقصد باعمال الصيانة العامة ما يلي :
1 ـ تدعيم وترميم الاساسات المعيبة .
2 ـ ترميم الشروخ بمباني الحوائط وتنكيس المتآكلة والمتفككة منها .
3 ـ تدعيم وتقوية الاسقف المعيبة بسبب الترخيم او الميل او التشريخ او تآكل مواقع الارتكاز او كسر الكمرات او الكوابيل الحاملة لها .
4 ـ تدعيم وتقوية الاعمدة الحاملة لاجزاء المبني .
5 ـ اصلاح التلفيات في ارضيات دورات المياه والحمامات والمطابخ والاسط الذي يؤدي الي تسرب المياه لحوائط او لاجزاء المبني وبصفة خاصة الاساسات .
6 ـ استبدال درج السلم المتداعية وتدعيم الحوائط والكمرات والهياكل الحاملة لها .
7 ـ اصلاح واستبدال التالف من الاعمال والتركيبات الكهربائية التي يكون من شأنها ان تؤدي الي حوادث او حريق او تعريض الارواح للخطر وكذا اضاءة مدخل المبني والسلالم .
8 ـ اصلاح وترميم وصيانة خزانات المياه وطلمبات المياه والمصاعد والاعمال والتركيبات الصحية الخارجية للمياه والصرف سواء منها المكشوفة او المدفونة واستبدال الاجهزة والادوات والاجزاء التالفة بها .
9 ـ اعمال الاصلاحات الخاصة بمدخل المبني وصناديق البريد ."
فرق قانون البناء 119 لسنة 2008 بين الاصلاحات والصيانة و الترميم
تنص لائحة قانون البناء بالباب التمهيدى تعريفات على انه :
" فى تطبيق احكام هذة اللائحة يقصد باللالفاظ و العبارات التالية المعانى الموضحة قرين كل منها
اعمال الصيانة :
اجراء الاعمال التى من شانها المحافظة على بعض او جميع اجزاء المبنى بحالتها الاصلية او بكفاءة مناسبة و تنقسم الى نوعين الصيانة الدورية و الصيانة الطارئة
الصيانة الدورية:
عمل فحص دورى للمبنى كل فترة زمنية لكشف العيوب و اصلاحها
الصيانة الطارئة:
صيانة و اصلاح العيوب التى تحدث فجاة و التى قد توثر على سلامة المبنى
اعمال التدعيم و الترميم:
اصلاح العيوب التى تظهر فى المبنى بغرض المحافظة على سلامته او زيادة كفاءته و تنقسم الى قسمين اعمال التدعيم و الترميم للعناصر الانشائية و اعمال الترميم لباقى عناصر المبنى
اعمال التدعيم و الترميم للعناصر الانشائية :
اصلاح العيوب التى تظهر فى العناصر الانشائية الحاملة للمبنى و عمل العلاج و التعديلات اللازمة لها
اعمال الترميم لباقى عناصر المبنى:
اصلاح العيوب التى تظهر فى باقى عناصر المبنى و عمل العلاج و التعديلات اللازمة و كذلك الاعمال التى تتطلبها اعادة الحال الى ما كانت عليه فى الاجزاء التى تناولها الترميم او الصيانة الخارجية ."
تنص المادة 175 من ذات اللائحة على ان : " يعتبر من اعمال الصيانة الدورية فى تطبيق احكام هذا الباب مايلى :
اصلاح و علاج و صيانة خزانات المياه و طلمبات المياه . اصلاح و علاج التليفيات فى ارضيات دورات المياه و الحمامات و المطابخ و الاسطح التى تؤدى الى تسرب المياه. اصلاح و استبدال التالف من التركيبات الكهربائية الرئيسية التى يكون من شلنها ان تؤدى الى حوادث او حريق او تعريض الارواح او الاموال الى الخطر او عدم كفائة التشغيل .
الصيانة الدورية الخاصة بالمصاعد و ازالة اى عطل او خلل بها و كذلك القيام باعمال التنظيف و التزليق ( التشحيم و التزييت ) بصفة دورية. التشطيبات الخاصة بمدخل العقار و اصلاح درج السلم و كسرة الارضيات . استبدال الزجاج المكسور للسلم و المناور و المداخل . "
كما يعتبر من اعمال الصيانة الطارئة فى تطبيق احكام هذا الباب ما يلى : اصلاح اعمال الكهرباء التى تؤدى الى انقطاع التيار او وقوع الخطر صيانه و اصلاح اعمال المصاعد و طلمبات المياه.
اصلاح الاعمال الصحية التى قد تؤثر على سلامة المبنى مثل تسرب مياه الخزانات و دورات المياه و المواسير. "
تنص المادة 176 من ذات اللائحة على ان : " يعتبر من اعمال التدعيم و الترميم للعناصر الانشائية اصلاح العيوب التى تظهر فى العناصر الانشائية للمبنى و اجراء العلاج و التعديلات اللازمة للعناصر الانشائية الحاملة للمبنى ( اساسات ـ اعمدة ـ كمرات ـ بلاطات ـ كوابيل ـ السلالم ـ الحوائط ـ و السلالم فى مبانى الحوائط الحاملة و ما الى ذلك ) وذلك بغرض تحمل تلك العناصر لاحمال الواقعة عليها او تحمل احمال اضافية .
و يعتبر من اعمال الترميم لباقى عناصر المبنى اصلاح العيوب التى تظهر فى باقى عناصر المبنى و عمل العلاج و التعديلات اللازمة و يدخل فى هذة الاعمال على سبيل المثال ما يلى : اصلاح و استبدال مواسير المياه و الصرف الخارجية . تقوية و استبدال كوبستات السلم و السطح. اعمال البياض و الدهانات لواجهات المبنى و الشبابيك من الخارج و كذلك الاعمال التى تتطلبها اعادة الحال الى ما كان عليه فى الاجزاء التى تناولها الترميم و الصيانة الخارجية . "
المشرع قد ميز بين الاصلاحات الداخلية و اعمال الصيانة و اعمال الترميم:
1ـ الاصلاحات الداخلية
تنص المادة 88 من قانون البناء على ان :
" يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل ."
2ـ اعمال الصيانة الدورية و الطارئة : تنص المادة109 من قانون البناء على ان:
" يعاقب كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة أو الالتزامات المالية المقررة بغرامة شهرية لا تقل عن عشرة جنيهات ولا تجاوز مائة جنيه تتعدد بعدد أشهر التخلف ويحكم فضلا عن ذلك بإلزامه بأدائه الالتزامات المالية المقررة " تنص المادة 157 من لائحة قانون البناء على ان : " تكون نسبة التصويت و المساهمة فى الالتزمات المالية التى تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الارض منسوبا الى اجمالى مسطح الارض على ان يحتسب المتر المسطح للاشغال التجارى و الادارى بضعف المتر المسطح للاشغال السكنى " تنص المادة 184 من ذات اللائحة على ان : " يتولى مجلس ادارة الاتحاد القيام باعمال الصيانة الدورية و الطارئة و الصرف عليها دون الرجوع للجمعية العمومية للاتحاد و طبقا لنظامه المعتمد "
3ـ الترميم او التدعيم : تنص المادة 75 من قانون البناء على ان : " يتولى الاتحاد أو ذوو الشأن بحسب الأحوال الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته ، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار ، وله فى سبيل ذلك التعاقد مع شركات صيانة المبانى المقيدة لدى الاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء ، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .
تنص المادة 93 من قانون البناء على ان :
مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة بهذا القانون ، يجب على المالك أو الشاغلين أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال أن يبادروا إلى تنفيذ قرار اللجنة النهائي فى شأن المنشأة الآيلة للسقوط والترميم والصيانة وفقا لأحكام هذا القانون ، وذلك فى المدة المحددة لتنفيذه .
وللجهة الإدارة المختصة بشئون التخطيط والتنظيم فى حالة امتناع المالك أو الشاغلين أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال عن تنفيذ قرار اللجنة النهائى فى المدة المحددة لذلك أن تقوم بتنفيذه عن طريق الشركات المتخصصة على نفقة صاحب الشأن ، وتحصل قيمة التكاليف وجميع النفقات بطريق الحجز الإداري .
وفى حالة عدم وجود اتحاد شاغلين يجوز للمستأجر إذا تأخر المالك والجهة الإدارية المذكورة عن القيام بتنفيذ ما نص عليه القرار النهائى أن يحصل على إذن من القضاء المستعجل فى أن يجرى الأعمال المقررة دون الحاجة إلى الحصول على موافقة المالك ، وأن يستوفى ما أنفقه خصما من مستحقات المالك لديه .
تنص المادة 183 من لائحة قانون البناء على ان : " طبقا للباب الثالث من هذ القانون و هذة اللائحة يعهد المالك او اتحاد الشاغلين او ذو الشان بحسب الاحوال الى مهندس او مكتب هندسى باعداد الدراسات و الرسومات و المستندات اللازمة لتنفيذ القرار النهائى الصادر بالترميم او التدعيم او الهدم الكلى او الجزئى و استخراج الترخيص اللازم لتنفيذ الاعمال .
و يتولى المالك او اتحاد الشاغلين او ذو الشان بحسب الاحوال اسناد تنفيذ الاعمال المرخص بها الى احد المقاولين ( او شركات المقاولات ) المقيدين بالاتحاد المصرى لمقاولى التشيد و البناء.
و ذلك كله بعد اخذ موافقه الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين الا فى حالة وجوب عمل ترميم او تدعيم فورى طبقا لقرار اللجنة مع عرض ما يتم فى اول اجتماع للجمعية العمومية للاتحاد "
تنص المادة 167 من لائحة قانون البناء على أنه :" ...... تنظر الجمعية العمومية فى الموضوعات المدرجة بجدول اعمالها ...... و تصدر قرارات الجمعية فى المسائل المطروحة بما فيها تحديد الاشتراكات و الالتزمات الاخرى بموافقة اغلبية اعضاء الجمعية الحاضرون و لا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزمات المالية صوت معدود فى اتخاذ القرارات . و تكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة اعضاء الاتحاد حتى و ان لم يحضر الاجتماع ........ "
تنص المادة 168 من لائحة قانون البناء على أنه : "مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد ولها على الأخص ما يلى : - .........ـ تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين . ـ الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامته وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار ..................."
تنص المادة 157 من لائحة قانون البناء على ان : " تكون نسبة التصويت و المساهمة فى الالتزمات المالية التى تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الارض منسوبا الى اجمالى مسطح الارض على ان يحتسب المتر المسطح للاشغال التجارى و الادارى بضعف المتر المسطح للاشغال السكنى "
تنص المادة 73 من قانون البناء على ان :
" فى حالة عدم توفيق أوضاع اتحاد ملاك العقار القائم وقت العمل بهذا القانون أو عدم إنشاء اتحاد للشاغلين للعقار الذى تنطبق عليه أحكام هذا الفصل ، تتولى الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنة مؤقتة للإدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين الصندوق من غير الشاغلين تتولى المهام المنوط بها اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس إدارة لاتحاد شاغلى العقار ."
السؤال الذى يطرح ما هو الوضع بالنسبة للعقارات الذى لا ينطبق عليه نظام اتحاد الشاغلين بشان تكاليف الترميم و تخضع لقانون الايجارات ؟
تكاليف الترميم الباهظة فى القانون المدنى
تنص المادة 577 من القانون المدنى على انه :
"( 1 ) إذا وجد بالعين المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان. جاز للمستأجر تبعا للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة وله كذلك أن يطلب إصلاح العيب أو أن يقوم هو بإصلاحه على نفقة المؤجر إذا كان هذا الإصلاح لا يبهظ المؤجر.
( 2 ) فإذا لحق المستأجر ضرر من العيب التزم المؤجر بتعويضه ، ما لم يثبت انه كان يجهل وجود العيب."
كل هذا ما لم تكن نفقات الترميم باهظة لا تتناسب مع الاجرة فيعفى المؤجر من التنفيذ العينى و يقتصر الامر على الفسخ او انقاص الاجرة مع التعويض اذا كان له مقتض . يراجع الدكتور عبد الرازق احمد السنهورى الوسيط فى شرح القانون المدنى تنقيح المستشار احمد مدحت المراغى طبعة 2004 الجزء السادس ص 272
تنص المادة 148 مدنى على ان :
"( 1 ) يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية.
( 2 ) ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه.
ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته ، وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الإلتزام."
تنص المادة 203 مدنى على ان :
"( 1 ) يجبر المدين بعد اعذاره طبقا للمادتين 219 ، 220 على تنفيذ إلتزامه تنفيذا عينيا ، متى كان ذلك ممكنا.
( 2 ) على انه إذا كان فى التنفيذ العينى إرهاق للمدين جاز له أن يقتصر على دفع تعويض نقدى ، إذا كان ذلك لا يلحق بالدائن ضررا جسيما."
1 ـ يرى المستشار / احمد مدحت المراغى بخصوص اذا كانت العين تخضع اجرتها لحد اقصى فرضه القانون ؟ يستطع المؤجر زيادة الاجرة بما يقابل التزامه الجديد من اجراء الترميمات الضرورية فاذا لم يتمكن من الاتفاق مع المستأجر على زيادة الاجرة على هذا النحو جاز له ان يشترط اعفاءه من الالتزام بالصيانة و لا يجوز للمستأجر ان يرفض هذا الشرط اذا رفض زيادة الاجرة بما يقابل تكاليف الصيانة . ـ يراجع الدكتور عبد الرازق احمد السنهورى الوسيط فى شرح القانون المدنى تنقيح المستشار احمد مدحت المراغى طبعة 2004 الجزء السادس ص 276 فى الهامش . ـ و انظر فى هذا المعنى سليمان مرقس فقرة 155 ص 271
2ـ و يرى الفقهاء فى مصر الاستناد فى تاييد هذا الحل الى المادة 148/1 من القانون المدنى التى تقضى بوجوب تنفيذ العقد بطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ( عبد الفتاح عبد الباقى فقرة 126 ص 190 هامش 2 ), 203/2 من القانون المدنى التى تقضى بانه إذا كان فى التنفيذ العينى إرهاق للمدين جاز له أن يقتصر على دفع تعويض نقدى ، إذا كان ذلك لا يلحق بالدائن ضررا جسيما. ( سليمان مرقس فقرة 155 ص 270 و عبد المنعم فرج الصدة فقرة 109 و منصور مصطفى منصور فقرة 182 ص 451 ), 577/1 من القانون المدنى ( المستشار / احمد مدحت المراغى )
3ـ و فى فرنسا حيث قام بسبب التشريعات الاستثنائية موقف مماثل اتجه القضاء نحو التخفيف من التزام المؤجر باجراء الترميمات الضرورية الى الحد الذى يتناسب مع الاجرة المسموح بها و تذرع فى ذلك بطرق شتى .
4ـ و فى نفس المعنى فى قانون الايجارات : تنص المادة 28 من قانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على انه :
"............. ومع ذلك إذا اصبح إلتزام المؤجر مرهقا أو غير متناسب مع ما يغله العقار من أجرة ، ففى هذه الحالة يجوز للقاضى أن يوزع تكلفة الإعادة على كل من المؤجر والمستأجر .......... "
